1. Вступ: чому люди перекривають борги новим кредитом
Уяви ситуацію: у тебе 4 кредити. Один на 120 000 грн під 36% річних, другий — 80 000 грн під 42%, кредитка з лімітом 50 000 грн, плюс мікропозика на 20 000 грн під космічні 1,5% на день. Щомісячні платежі розлітаються у різні дати — 3, 11, 18 та 27 числа. Загальна переплата за рік перевищує 90 000 грн.
У 2024 році понад 38% українців мали більше ніж 2 активні зобов’язання одночасно. До 2025 цей показник зріс до 44%. Інфляція 2022 року сягала 26%, у 2023 — 12%, у 2024 — 9,6%. Гроші знецінюються, витрати ростуть.
І ось виникає думка: а що, якщо взяти один великий кредит під заставу квартири й закрити всі дрібні? Платити раз на місяць і спати спокійніше.
Звучить логічно. Але чи завжди це правильно?
2. Що таке кредит під заставу нерухомості
Механіка проста. Ти надаєш квартиру, будинок або комерційне приміщення як гарантію. Банк видає 60–80% ринкової вартості об’єкта.
Квартира оцінена у 2 500 000 грн? Можеш отримати приблизно 1 500 000–2 000 000 грн. Ставка у 2025 році коливається між 14% та 22% річних. Строк — від 1 до 20 років.
У 2023 обсяг таких позик зріс на 18%. У 2024 — ще на 21%. Люди активно використовують житло як фінансовий інструмент.
Головна перевага — нижча ставка, ніж у споживчих програмах, де проценти часто перевищують 35–45%.
3. Коли ідея перекредитування має сенс
Є кілька ситуацій, коли рішення може бути раціональним:
- якщо загальна ставка по дрібних позиках перевищує 30%
- якщо сукупний щомісячний платіж “з’їдає” більше 50% доходу
- якщо є стабільний заробіток щонайменше 12 місяців
Приклад. У 2024 році Марина з Дніпра мала 5 кредитів із сумарною заборгованістю 310 000 грн. Вона платила 14 500 грн щомісяця. Після оформлення заставної позики під 17% річних її новий платіж склав 6 900 грн. Різниця — 7 600 грн щомісяця. За 12 місяців економія досягла 91 200 грн.
Однак є умова: дисципліна. Без неї все руйнується.
4. Типові цифри ринку у 2023–2026 роках
У 2023 середня сума заставного кредиту становила 780 000 грн.
У 2024 — 1 050 000 грн.
У 2025 прогноз — близько 1 200 000 грн.
У 2026 очікується 1 350 000 грн.
Середній строк — 9 років.
Середній платіж при позиці 1 000 000 грн під 18% на 10 років — близько 18 500 грн.
Комісії включають:
- оцінка майна 3 000–6 000 грн
- нотаріальні послуги 7 000–20 000 грн
- страхування 0,5–1% щорічно
Витрати на старті можуть скласти 25 000–45 000 грн.
5. Приклад №1: об’єднання трьох позик в одну
Олексій у 2022 взяв споживчий кредит 150 000 грн під 39%. Через 6 місяців оформив ще 90 000 грн під 42%. У 2023 додав кредитку на 60 000 грн.
До кінця 2024 він платив майже 19 000 грн щомісяця. Загальна переплата за 5 років перевищувала 410 000 грн.
Після перекредитування під 16% на 8 років платіж знизився до 8 700 грн. Переплата скоротилась майже вдвічі.
Такий сценарій працює, якщо доходи стабільні та немає нових боргів.
6. Приклад №2: бізнес, що «з’їв» обігові кошти
У 2021 Сергій відкрив кав’ярню, інвестував 600 000 грн. У 2022 через падіння трафіку виторг зменшився на 35%. Підприємець почав закривати касові розриви мікропозиками.
До середини 2023 борг сягнув 480 000 грн. Щоденні проценти збільшували суму на 700–900 грн.
Оформлення заставного кредиту під 19% дозволило погасити все одразу. За 2024 бізнес стабілізувався, дохід зріс на 22%. Проте ризик втрати житла залишався.
7. Скільки реально можна отримати під заставу
Фінансова установа зазвичай видає не більше 70% оцінки.
Об’єкт у Львові вартістю 3 000 000 грн дає змогу отримати близько 2 100 000 грн.
Будинок у передмісті Києва за 4 500 000 грн — приблизно 3 000 000 грн.
Якщо є неповнолітні співвласники або арешти, рішення можуть відкласти на 30–60 днів.Перед підписанням договору варто витратити щонайменше 2–3 дні на порівняння умов різних установ, уважно перечитати кожен пункт і перевірити, як саме формується реальна переплата.
Корисно проаналізувати пропозиції, представлені на ресурсах на кшталт https://kredyt-pid-zastavu.com.ua/, щоб зрозуміти діапазон ставок у 2025–2026 роках, який зазвичай коливається між 15% та 21%, а також побачити приклади розрахунків для сум 500 000 грн, 1 000 000 грн або навіть 2 000 000 грн. Такий підхід дозволяє оцінити навантаження на бюджет за 5, 10 чи 15 років і зменшує ризик помилки ще до моменту нотаріального оформлення.
8. Витрати, про які часто забувають
Окрім ставки існують додаткові платежі:
- Дострокове погашення інколи супроводжується комісією 1–3%.
- Прострочка навіть 1 день може коштувати 0,1% від суми.
- Переоформлення договору — кілька тисяч гривень.
У 2024 році близько 27% позичальників недооцінили стартові витрати.
9. Порівняння: споживчі кредити vs застава житла
Споживчі програми швидкі — гроші можна отримати за 1–3 дні. Ставка 35–50%.
Заставний формат потребує 5–14 днів оформлення. Ставка 14–22%.
Різниця відчутна. Якщо борг 400 000 грн під 40%, переплата за 5 років становить приблизно 440 000 грн. При 18% вона зменшується до 200 000–230 000 грн.
Цифри говорять самі за себе.
10. Ризики та пастки
Головний ризик — втрата нерухомості.
Якщо прострочка перевищує 60–90 днів, банк може ініціювати стягнення. У 2023 році 62% судових рішень були на користь кредитора.
Майно продають з аукціону зі стартом 70–80% оцінки. Квартира за 2 000 000 грн може піти за 1 500 000 грн.
Іноді після реалізації залишається залишковий борг.
11. Психологія боргів і фінансовий стрес
За опитуванням 2024 року 68% людей із кількома кредитами відчувають постійну тривогу. Консолідація боргів знижує напругу.
Один платіж 10 числа простіше контролювати, ніж 5 різних дат.
Фінансова ясність діє як терапія.
12. Коли банк може відмовити
Причини відмови:
- відсутність офіційного доходу
- погана історія
- проблеми з документами
- зношений об’єкт
У 2025 близько 33% заявок отримали відмову на першому етапі.
13. Як правильно підготуватися до угоди
Перевір кредитну історію заздалегідь.
Підготуй довідку про доходи за останні 6–12 місяців.
Оціни бюджет на 3 роки вперед.
Фінансова подушка хоча б на 4–6 місяців платежів значно знижує ризик.
14. Стратегія безпечного перекриття боргів
Правильний алгоритм виглядає так:
- порахувати загальну суму боргів
- визначити середню ставку
- оцінити ринкову вартість житла
- порівняти варіанти
- створити резерв
У 2026 грамотне планування дозволяє зекономити до 30% загальної переплати.
15. Альтернативи заставному кредиту
Існують інші шляхи:
- Реструктуризація існуючих позик.
- Продаж майна добровільно.
- Пошук інвестора або партнера.
- Рефінансування без застави.
У 2024 році 41% боржників вирішили проблему без передачі житла в заставу.
16. Помилки, які роблять 7 із 10 позичальників
Люди часто:
- беруть додатковий кредит після перекриття
- не читають умови договору
- недооцінюють ризик втрати власності
- розраховують лише на оптимістичний сценарій
Фінансова дисципліна важливіша за ставку.
17. Чи вигідно це у 2026 році
Прогноз на 2026 рік передбачає ставки 15–20%. Інфляція може коливатися в межах 8–10%.
Якщо доходи ростуть мінімум на 12% щороку, перекредитування може бути вигідним.
Коли прибутки нестабільні, ризик надто високий.
Висновок
Кредит під заставу нерухомості для погашення інших боргів — інструмент сильний, але небезпечний. Він може зменшити навантаження вдвічі, заощадити сотні тисяч гривень і впорядкувати фінанси. Водночас неправильне рішення здатне привести до втрати житла.
Головне правило просте: рахуй, аналізуй, плануй. Емоції у фінансах — поганий радник. Стратегія — кращий друг.
FAQ
1. Чи можна втратити квартиру через перекредитування?
Так, якщо допустити тривалу прострочку.
2. Скільки часу займає оформлення?
Зазвичай 5–14 днів.
3. Який мінімальний відсоток у 2025 році?
Близько 14% річних.
4. Чи можна погасити достроково?
Так, але іноді передбачена комісія.
5. Коли краще не ризикувати?
Коли дохід нестабільний або відсутня фінансова подушка.